满瑞网 “以价换量”推动核心城市办公楼租赁需求提升

随着新增供应的不断入市满瑞网，办公楼市场近年来持续承压，但在2025年刚刚过去的一季度，深圳办公楼市场出现了回温的迹象。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，深圳全市净吸纳量同比上升26.5%、环比微降1.4%至5.7万平方米；其中，在新供应的影响下，罗湖区甲级写字楼的净吸纳量自2023年第二季度以来首次转正。

另据仲量联行表示，春节过后，深圳办公楼项目的咨询量和实地考察次数均有所回升，显示出市场潜在的活跃度。不过需求转化存在时滞效应，后续成交释放仍需进一步观察。

从行业维度来看，TMT、零售贸易、金融是一季度深圳甲级写字楼市场最主要的需求来源，其中TMT及零售贸易租赁面积在全行业租赁面积中的占比合计超六成。随着旅游行业复苏进程持续，在线旅游平台在本季度实现大面积升级搬迁。

戴德梁行华南区项目及企业服务部副董事总经理、企业服务部主管黄书礼表示，零售贸易租赁面积在一季度超过金融及专业服务业升至第二位，其中跨境贸易贡献了该行业近三分之一的租赁面积。值得留意的是满瑞网，跨境贸易不仅为跨境电商平台与商家带来机遇，也令SaaS平台、国际货运代理公司、品牌跨境推广公司等相关行业获得了发展空间。

从需求类型来看，当前深圳甲级办公楼租赁活动主要集中在续租和搬迁置换上。租金的深度调整给成本驱动型的升级和搬迁带来结构性机会。

这一趋势在北京、上海等其他一线城市也普遍存在。在仲量联行上海商业地产部资深董事江苏看来，租金下行吸引着不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

仲量联行华北区研究部董事纪明也表示，在当前的市场格局中，低价策略有效激发了部分大面积租户的搬迁和升级意愿，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比2023年上升31%，成交量的显著回升有效缓解了许多楼宇的空置压力，并在一定程度上稳定了市场信心。

不过，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预计满瑞网，随着片区间以及写字楼间的价差缩小，成本优势驱动的跨片区搬迁或将有所减少，甲级写字楼中新兴行业以及经营类业态的占比将上升。

事实上，新兴行业带来的需求正在为市场复苏注入新活力。仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，除了传统行业需求之外，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新元”企业，其涌现出的新需求也将激发办公楼市场新的增长点。

这在各地市场中已有所显现。根据仲量联行统计，在北京，截至2024年末，新质生产力企业在甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%。在上海，人工智能相关、新消费、先进医疗等企业在2024年的租赁需求占比达到30%，渗透于传统行业中，持续激发市场潜力。

在深圳，截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业也已贡献了近四成的办公楼成交面积。仲量联行华南区研究部高级董事曾丽预计，伴随产业新赛道业务的进一步发展，以及对海外市场拓展、产品线研发迭代、线上多元化品牌推广等方面需求的提升，深圳的上述产业新赛道未来存在扩充及升级办公空间的可观潜力。

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